近日，闸北的两幅商办地块在土地市场上亮相，并成功吸引了至少50多家企业的关注。这两幅地块分别为闸北区757街坊33丘地块、闸北区392街坊54丘地块。闸北商办地块供应一直以来都相对稀缺。尤其是大宁板块，已一年没有该类地块推出。本次推出的地块中就有一幅位于大宁板块，该地块由于突出的区位优势，吸引了超过60家企业领取了竞买申请书。

地块一：闸北区757街坊33丘地块

地处大宁商圈核心位置

闸北区757街坊33丘地块已于7月29日进入挂牌报价阶段。8月10日，该地块将迎来现场竞价。该地块为商办地块，总范围为东至江场三路，南至广中西路，西至多媒体大厦，北至先锋电机厂。出让面积为14301.5平方米，容积率3.5，起始总价为6亿元。折算成起始楼板价则为1.2万元/平方米。

该地块拥有显著的区位优势。地块位于闸北大宁商圈核心位置，处于内中环间，紧邻南侧大宁绿地，区域配套成熟。大宁商圈横跨南北高架路(共和新路)中轴线，截至目前建成大宁国际商业广场等大型商业、办公物业，商办面积超过25万平方米，包括喜来登酒店、上影星汇影城等众多休闲、餐饮、娱乐设施，对外商业辐射能力强。地块周边产业支持力度也很大，地块北侧即为闸北多媒体谷、闸北市北工业园区等产业园区。

周边的交通也极为方便。地块东侧距离轨道交通1号线马戏城站直线距离约1公里，步行约15分钟。此外，地块临近内环枢纽和中环立交，周边还有767、234等多条公交线路，地块交通通达性好。目前地块北面区域厂房较多，环境一般，后期调整余地较大。方方地产咨询机构提醒，地块体量较小，进入门槛不高，但须注意地块商业部分全部持有经营。同策咨询与研究发展中心则指出，地块面积不大，仅为1.4万平方米，但容积率达到了3.5，因此项目建成后，高处办公楼将拥有绝佳的视觉享受，完全可以将其定位为生态商办项目。

板块商办物业供应稀缺

大宁板块办公项目供应量稀缺。方方地产咨询机构指出，地块所在区域目前在售、在租办公楼盘主要有宝华国际广场以及和源中环企业广场。宝华国际广场由1栋23层5A甲级办公楼和6栋4层商业独栋楼组成，皆为对外租赁，甲级办公楼租金约为5.2元/平方米/天，标准层面积1476.75平方米，单间面积114—356平方米，商业独栋楼只针对特定产业租赁，且为整栋出租，建筑面积1241—2948平方米;和源•中环企业广场为一栋17层高的5A甲级办公楼，产品为5.5米LOFT，总体量约28500平方米，2010年4月上市，推出所有房源共231套，截至2011年7月4日，去化105套，去化率45%，主力成交面积74平方米、150平方米，成交均价30986元/平方米。

在板块商业市场供应方面，目前多依靠大华阳城、新梅共和城、宝华现代城等这些社区底商来支撑。地块临近大宁绿地，周边也汇集如和源祥邸、大华阳城、慧芝湖花园、新弘国际、大宁瑞仕花园等众多的中高端公寓，聚集人口量众多，对商业的需求正不断加大。目前板块形成气候的商业配套只有大宁国际商业广场一个，与757街坊33丘地块所在位置有一定距离。若该地块商业体量较大，也不会与之形成较大的客群竞争。

大宁板块内商办类地块供应稀缺，2007年—2010年一般每年仅推出一幅商办类地块。其中，在2010年7月，位于闸北区757街坊33丘地块东侧的闸北区313街坊地块由大宁资产经营有限公司摘牌，即大宁中心广场项目，目前已开工。该地块当时的成交楼板价为12008元/平方米。

地块二：闸北区392街坊54丘地块

起始楼板价仅6500元/平方米

闸北区392街坊54丘地块将于8月19日进入挂牌报价阶段。挂牌截止及现场竞价时间为8月31日，该地块总范围为东至平型关路，南至汶水路，西至寿阳路，北至规划三路。出让面积为43616.2平方米，规划用途为商办，容积率2.0。起始价格为5.67亿元。

该地块有两大优势，分别体现在起始楼板价和地块规模方面。该地块从行政区划上看属于闸北彭浦板块，但是地块南边紧贴中环线，与大宁板块仅一路之隔，交通也很方便。轨道交通1号线汶水路站就在地块西侧数百米内，步行约10分钟可至。该地块的起始楼板价十分具有吸引力，仅6500元/平方米，几乎为大宁板块此次推出的757街坊33丘地块的一半。该地块的建筑面积也比757街坊33丘地块大，达到87232平方米，便于开发商进行综合商办项目的开发。

当地配套档次正亟待提升

和大宁板块一样，近年来彭浦板块的商办类土地供应也相当稀缺。2009年4月，上海市闸北区327街坊市北5号地块被上海中铁市北投资发展有限公司摘得，该地块出让面积为51849平方米，容积率2.8，为经营性办公用地。该地块位于本次推出的闸北区392街坊54丘地块的西侧，目前为中铁中环时代广场。

同策咨询与研究发展中心则指出，目前彭浦板块内，商办新增供应量较小，2010年以来仅一城市综合体项目——中铁中环时代广场推出1.6万平方米的商铺、11万平方米的甲级办公楼和LOFT小户型产品，而从其成交情况看，则相当不错。开盘以来，一半以上的房源都已经成功售出，办公成交均价约1.93万元/平方米，这都能为地块今后的发展提供参考。

总的来看，虽然闸北区392街坊54丘地块目前周边缺乏商办氛围。不过，当地居住氛围浓厚，多个公寓项目几乎在前两年都已售罄，且入住率极高，客群也已有很多具有一定资金实力的中高端人士。因此对于区域内商业配套的水平要求也相对的高端化。而以往彭浦板块内动迁房较多，随着城市发展进程的加速，需要对配套设施档次进行一定地提升。